Как повысить привлекательность бизнес-центра

Людмила Лунина

Создание дополнительных бытовых сервисов в бизнес-центрах – кафе, ресторанов, салонов красоты, фитнесов, СПА центров - насущная потребность. В подобных сервисах заинтересованы люди, работающие в офисных зданиях, владельцы мелкого и среднего бизнеса, способные бытовую инфраструктуру создать и поддерживать, в таких услугах заинтересован город в целом. Проблема в том, что владельцы недвижимости не всегда осознают долгосрочную выгоду и социальную ответственность.

С точки зрения пользователя

Наталья – топ-менеджер международной фармацевтической компании. Офис ее фирмы располагается в современном и очень стильном здании «Автора Бизнес парк», что недалеко от Павелецкого вокзала. Наталья не только работает в этом здании, но и активно пользуется всеми дополнительными сервисами, которые предоставляют владельцы бизнес-центра: к ее слугам отделение City Bank, туристическое агентство, фитнес-центр, химчистка, столовая, кафе и ресторан. Обеды в столовой ей оплачивает компания, в кафе она проводит неформальные встречи с клиентами. Она считает, что цены в «Кофемании» сильно завышены: чайник чая стоит 300 рублей. Наталья любит обедать в ресторане Careras (средний чек 700 рублей). В Careras она заказывает еду на вынос, чтобы дома не возиться с ужином. Три раза в неделю Наталья занимается спортом в фитнес-центре. Ее пожелания по улучшению бытового сервиса таковы: химчистка могла бы быть подешевле, как и кафе, нет парковочных мест для гостей, сильно не хватает аптеки и супермаркета.

Это частное мнение – важная инсайдерская информация. Она проливает свет на неудобство современных офисных зданий и недовольство тех, кто в них работает, и это при том, что «Аврора бизнес парк» - один из лучших объектов недвижимости класса А (по крайней мере, по архитектурному решению).

Несколько лет назад Генеральный директор девелоперской компании Forum Properties Андрей Баринский так рассуждал о бытовых сервисах в «Авроре бизнес парке»: «Минимальный набор удобств мы должны обеспечить, <но> в широком наборе сервисов нет большой необходимости, ведь скоро в районе все это будет представлено в достаточном количестве». (Commercial Real Estate, февраль 2003 года). Прошло четыре года: точек бытового обслуживания вокруг бизнес-центра не стало больше.

Владельцы офисных зданий вряд ли догадываются о недовольстве рядовых менеджеров. «При формировании списка арендаторов обслуживающей инфраструктуры учитывается окружающая городская застройка: здания в центре Москвы нуждаются в меньшем числе бытовых сервисов, нежели бизнес-парки за МКАД», - говорит Дарья Афанасьева, проект-менеджер компании Storm Properties. С этом не поспоришь: за МКАД бытовых сервисов почти нет, но и в центре их недостаточно. Даже если офисное здание располагается в пределах Садового кольца, его обитатели нуждаются в максимально широком спектре бытовых услуг, в том числе таких как, например, юридическая помощь, нотариус, фотолаборатория. Более того: бизнес-центры сами могли внести существенный вклад в создание бытовой инфраструктуры Москвы.

С точки зрения мелкого и среднего бизнеса

Консалтинговое объединение «Фабрика Бизнеса» опекает мелкий и средний бизнес (стартовый капитал от $100 тыс. до $5 млн). Клиенты «Фабрики» - владельцы ресторанов, кафе, фитнес-центов, салонов красоты. Обращаются сюда и крупные девелоперы, которые пытаются организовать дополнительный сервис в бизнес-центрах. На «Фабрике» с сожалением констатируют ключевые несовпадения интересов владельцев недвижимости и потенциальных арендодателей.

«В каждом современном бизнес-центре класса А по определению должны быть дополнительные сервисы: как минимум кафе и рестораны, а еще желательно химчистка, фитнес-центр, салон красоты,- рассказывает эксперт объединения «Фабрика Бизнеса Бизнеса» Александр Ходаков, специалист по созданию салонного бизнеса и СПА бизнеса. – Застройщики очень редко озабочены этой проблемой, на этапе проектирования они об этом не думают. В моей практике был лишь один случай, когда владелец недвижимости сознательно строил салон красоты на первом этаже бизнес-центра. Но только потому, что салон должен был принадлежать его жене. Такой подход нельзя назвать дальновидным. К 2010 году, когда Москва насытится офисными зданиями и начнется реальная конкуренция за арендатора, нынешние бизнес-центры окажутся в проигрыше из-за неразвитой инфраструктуры».

«Даже девелоперские компании с 10-15-летним опытом работы совершают фатальные ошибки при строительстве, - продолжает тему Андрей Петраков, возглавляющий в консалтинговом объединении «Фабрика Бизнеса» направление ресторанного бизнеса. – Иногда делают такую проводку, что в помещениях невозможно поставить современные электрические плиты и смонтировать нормальную вентиляцию».

Одна из проблем – арендные ставки на уровне $600-$700 за кв.м. в год. Для недорогих кафе и ресторанов, фитнес-центров, салонов красоты это много. Надо учитывать, что они работают в основном для служащих бизнес-центра и их гостей, у них идет дневная и вечерняя загрузка, в выходные туда мало кто ходит. «Если вы хотите, чтобы средний чек за обед в столовой бизнес-центра составлял $4-$5, арендная ставка должна быть на уровне $200-$300 за кв.м. в год,» - комментирует Андрей Петраков. Примерно такие же ставки нужны и салонам красоты.

Владельцы недвижимости больше думают о получении сиюминутной выгоды. Их позиция: прибыль любой ценой. «В моей практике был случай, когда одно помещение на Тверской меняло арендаторов три раза в течение пяти лет, - рассказывает Андрей Петраков. - Каждый новый бизнесмен «покупался» на выгодное место (Тверская, центр!) и думал, что он сможет раскрутить ресторан или кафе. Но арендные ставки были так высоки, что через какое-то время приходилось бизнес продавать. Владельцев офисного здания это не смущало. Наоборот, им были удобны неумелые предприниматели, готовые оплачивать высокую аренду, пусть и недолго».

Специалисты консалтингового объединения «Фабрика Бизнеса» называют такие бытовые сервисы, как салоны красоты «горячим финским бизнесом»: он довольно долго развивается (3-4 года), но потом демонстрирует завидную стабильность. Главное – без ошибок пройти start up. Бытовые сервисы – удобные арендаторы: они как «голубые фишки», способны приносить владельцам недвижимости пусть среднюю, но гарантированную прибыль. Это стационарный бизнес, который не может в одночасье перебазироваться на новую площадку. Налаженная бытовая инфраструктура создает комфорт основным арендаторам, делает жизнь рядовых офисных сотрудников удобной, и в конечном итоге улучает имидж бизнес-центра.

С точки зрения девелопера

Антон Смирнов - начальник отдела маркетинга компании KR Properties. Как ибольшинство девелоперов, он не видит в создании бытовых сервисов особой проблемы.

«В бизнес-центрах хорошо «садятся» рестораны, кафе, банки, туристические компании, химчистки, магазины цветов, сувениров, аптеки, фитнес клубы. Хороший пример – бизнес-центр Дукат-Плейс II, где работает фитнес-клуб только для своих. Одна из последних тенденций – открытие минимаркетов. Они оказались востребованы: не дают умереть с голоду тем работникам, которые задерживаются до ночи, а таких немало. Все дополнительные сервисы ориентированы на обслуживание офисных служащих.

Как правило, под сопутствующие бизнесы сдаются помещения на первых этажах, зачастую небольшие, не очень удобные. Если это большие и удобные площади, они идут по основной арендной ставке. На небольшие и неудобные пространства делается скидка. Самая дорогая площадь в бизнес-центрах – под банкоматами: аренда квадратного метра – порядка $3 тыс. в месяц.

Арендная ставка варьируется в зависимости от того, есть у помещения отдельный выход на улицу (тогда она выше) или нет (тогда ниже). Особая статья – столовые и рестораны для сотрудников офисов. Для точек внутреннего общепита аренда гораздо ниже: в бизнес-центрах класса А она порядка $400 за кв.м в год.» Антон Смирнов подтвердил, что, чтобы зацепиться в бизнес-центре, предприятия бытового обслуживания должны проводить агрессивную ценовую политику: «В одном нашем бизнес-центре арендовала площадь аптека, но она съехала, не в состоянии платить аренду. А другая аптека, у которой цены чуть выше, работает нормально. В бизнес-центре «Красная роза» (м. Парк культуры) функционирует учебный центр элитного салона красоты «Жак Дессанж». Обычный салон красоты такие арендные ставки не осилил».

«Девелоперы и владельцы недвижимости заинтересованы прежде всего в тех дополнительных услугах, которые необходимы будущим арендаторам, - рассказывает Дарья Афанасьева, проект-менеджер компании Storm Properties. - В первую очередь, это точки питания, туристические агентства, экспресс-почта ит.д.. Арендаторы блока обслуживающей инфраструктуры подбираются по рекомендациям маркетинговых консультантов, управляющей компании и с учетом разумных пожеланий тех фирм, которые являются основными якорными арендаторами.

Если речь идет об операторах столовых, проводится открытый тендер. Storm Properties организует в своих бизнес-центрах несколько точек питания, разного формата – от кафе до ресторанов, управляемых разными операторами, с тем, чтобы поддержать высокий уровень услуг и предоставить посетителям возможность выбора.»

Кто окажется в выигрыше

Специалисты консалтингового объединения «Фабрика Бизнеса Бизнеса» призывают девелоперов не жадничать и выбирать арендаторов бытового профиля с учетом надежности, порядочности, долгосрочных отношений, и только потом - с учетом сиюминутной платежеспособности.

Возможно, содействовать процессу могли бы городские власти, ведь они тоже заинтересованы в создании бытовой инфраструктуры. Это могли быть налоговые льготы для владельцев недвижимости, которые отдают первые этажи зданий под общепит, прачечные, химчистки, почту, копировальные центры, нотариальные конторы, фотостудии, мастерские по изготовлению ключей, ремонту обуви и одежды и прочие бытовые службы.

Возможно – будущее за крупными сетевыми игроками. В сфере офисного общепита такие игроки уже появились, например, французская кейтеринговая компания Sodexho и российская «ЛаньЧ».

«В одном только Московском регионе мы обслуживаем 90 компаний и ежедневно кормим обедами 21 тыс. человек, - рассказывает Ольга Щелкунова, руководитель группы маркетинга фирмы «ЛаньЧ».

- Мы способны накормить людей практически в любых условиях: это могут быть и сухие обеды в одноразовой упаковке, и эксклюзивная кухня. Для больших бизнес-центров мы разработали особые точки питания – ланч-холлы. Обслуживание в ланч-холлах строится по принципу free flow (свободный поток) с использованием тематических раздаточных станций. Станция «Ланч standart» предлагает четыре вида салатов, три вида супов, четыре горячих и три гарнира. Меню формируется с учетом сезона. Станция «Ланч light» - диетический и вегетарианский ассортимент: паровые мясо и рыба, травяные чаи, фруктовые соки. «Ланч green» - свежие овощи, соленья, маринады, соусы. Тут можно делать салаты самостоятельно. «Ланч inter» - блины, пасты, блюда, приготовленные на гриле и во фритбре. «Ланч sweet» - выпечка, десерты, молочные коктейли, мороженое. Офисные работники не стоят в очередях, а свободно перемещаются по залу, выбирают еду, а потом оплачивают все на кассовом терминале. Вдобавок эту система предусматривает открытую кухню: ряд блюд готовится на глазах клиентов».

В 2006-м году «ЛаньЧ» выиграла тендер на создание ресторана и кафе в первом международном бизнес-парке «Крылатские Холмы». В этом офисном центре работают 1,5 тыс. человек. Из них 900 человек пользуются системой питания «ЛаньЧ». Средний чек в ресторане – 500 руб., в ланч-холле – 200 руб., причем спрос на ресторан оказался выше предполагаемого. «ЛаньЧ» зарабатывает так же на организации банкетов и корпоративных праздников.

На вопрос, в чем преимущества сетевых операторов питания, Ольга ответила, что у них централизованные закупки продуктов, быстрая система обслуживания, они гарантируют качество и довольно низкие цены. Преимущество же отдельных рестораторов – в быстром реагировании на запросы клиентов. Они, например, способны быстрее изменить меню. «ЛаньЧ» меняет меню каждый квартал.

«ЛаньЧ» является подразделением компании «КорпусГрупп», которая существует с 1991-го года, представлена в 28 регионах России, а так же Украине и в Казахстане. Помимо корпоративного питания, «КорпусГрупп» предоставляет услуги по уборке помещений, аренду транспорта, организацию прачечных и химчисток. Возможно, это прообраз больших сетевых компаний, которые возьмут на себя обеспечение всей бытовой инфраструктуры бизнес-центров.