<< назад к списку

Кризис кончается, арендатор возвращается

Рынок коммерческой недвижимости серьезно пострадал от экономического кризиса. Однако эксперты утверждают, что оживление уже началось.   В сентябре 2009 года  компания Jones Lang LaSalle обнародовала свои отчеты по рынку офисной недвижимости и сегменту торговых площадей в России. Ее эксперты осторожно отмечают, что в последние месяцы наблюдается оживление спроса, а период коррекции подходит к завершению. Правда, как говорится в отчете компании, "полноценная активность на инвестиционном рынке начнется только после нескольких кварталов убедительных макроэкономических показателей. Другим важным сигналом послужит стабилизация ставок аренды".

Руководитель проектов компании "Велес Капитал Девелопмент" Дмитрий Асадов подтвердил, что оживление на рынке офисной недвижимости началось еще в середине лета. С начала сентября регистрируется заметный рост спроса на недвижимость в регионах. Одновременно увеличилось количество запросов на ликвидные объекты в центре Москвы. Правда, на нынешнем этапе разброс цен на сопоставимые объекты очень велик, что объясняется большим влиянием нерыночных факторов. Главный из них - психологический. В сегодняшней макроэкономической ситуации сложно делать долгосрочные надежные прогнозы, а потому покупатели строят свои ожидания на слишком зыбкой почве. В итоге количество реальных сделок явно не соответствует потребности рынка в площадях, говорит эксперт.

Директор департамента маркетинга и продаж AFI Development Натали Шмурин также считает, что восстановление рынка уже началось. В качестве примера она приводит продажу ее компанией в августе этого года бизнес-центра в Москве на улице Косинской за $195 млн. Примечательно, что стоимость сделки оказалась на $40 млн выше оценки консультантов. "Это доказывает, что хорошие проекты востребованы рынком и в наше время", - говорит Натали Шмурин. В торговом сегменте, по ее словам, тоже наблюдается рост активности. Так, в традиционно тихие летние месяцы был заключен ряд сделок по аренде площадей в торгово-развлекательном комплексе Mall of Russia - среди арендаторов такие крупные компании, как H-M, Inditex (марки Zara, Massimo Dutti, Pull & Bear), "Снежная королева", "ПРОФИ Спорт".

Высокий уровень активности арендаторов, безусловно, формирует позитивный тренд. Так, статистика Jones Lang LaSalle свидетельствует, что еще во втором квартале объем купленных и арендованных площадей в России был на 83% выше показателя первого квартала. Правда, общий спрос в первом полугодии был по-прежнему заметно ниже докризисного уровня. "Однако дно уже пройдено, и спрос постепенно восстанавливается", - говорит Натали Шмурин. Дмитрий Асадов так описывает нынешнюю ситуацию: "Объем предложения до кризиса был гораздо меньше, а спрос уже близок к докризисному". Как отмечает эксперт, общая экономическая ситуация обусловила выход на рынок большого количества достаточно интересных объектов. Некоторые из них "опустели" из-за случившегося ранее переезда арендаторов на более дешевые площади, другие - из-за банкротства собственников, а также вследствие передачи кредиторам за долги. Из-за действия этих факторов до конца этого года предложение на рынке коммерческой недвижимости может еще подрасти.

Но независимо от причин превышение предложения над спросом сегодня в значительной степени объясняет все еще низкие цены. Так, в предлагаемых AFI Development офисных помещениях класса В и В+ средняя стоимость аренды достигает $600 за квадратный метр в год. Тогда как ситуация в секторе торговых помещений гораздо лучше. Например, средняя ставка аренды в Mall of Russia сейчас в Москве составляет $1600 за "квадрат" в год, хотя стоимость на разных объектах может варьироваться более чем в 10 раз. Даже сегодня есть торговые комплексы, в которых стоимость аренды квадратного метра в год может достигать $10 тыс. за метр.

Ставки для якорных арендаторов, занимающих большие площади и имеющих несколько магазинов на разных этажах, ниже, чем для небольших магазинчиков. Есть арендаторы, которые платят по максимуму. Это, например, киоски или банкоматы, занимающие минимальную площадь, зато в самых бойких местах. Как уточняет Дмитрий Асадов, цены на объекты по Москве зависят от местоположения объекта, его состояния, инфраструктуры, назначения и т.д. Например, предлагаемое "Велес Капитал Девелопмент" помещение на Сретенке (назначение - ПСН) сдается в аренду по ставкам от $1200 за "квадрат" в год, а похожее помещение в районе станции метро "Петровско-Разумовская" - по ставкам $350-400. Правда, в случае продажи стоимость этих объектов будет сопоставима. Так, комплекс встроенных помещений на Сретенке общей площадью 460 кв. м на первом этаже трехэтажного административного здания может быть продан под ресторан или другие нужды за $8 млн. А комплекс встроенных помещений в Лиховом переулке общей площадью 895,5 кв. м - за $7 млн. Эти площади также расположены на первом этаже и в цоколе жилого кирпичного здания. Возможное использование помещений - под спортзал, офисы или торговые площади. В аренде такие помещения обходятся по $800 за квадратный метр в год.

Спрос на рынке аренды сегодня формируют в основном рестораторы, розничная торговля, салоны красоты, спортивные клубы (фитнес). Дмитрий Асадов добавляет в этот перечень сетевых дискаунтеров и аптеки. По мнению экспертов, во втором полугодии этого года сбавлять цену будут вынуждены только владельцы не самых лучших по качеству и расположению проектов. "Кризис четко разделил качественные проекты и середнячковые, - рассказывает Натали Шмурин. - Сегодня, когда есть выбор, клиенты выбирают в пользу качества". Таково положительное влияние кризиса. Дмитрий Асадов также считает, что любой изъян выявляется кризисом: некачественные площади пустуют даже в условиях снижения ставок. Так что сегодня застройщики и управляющие компании пожинают плоды проявленного ранее профессионализма. Высокий класс объектов и хорошая концепция имеют спрос. Как полагают эксперты Jones Lang LaSalle, ситуация на российском рынке коммерческой недвижимости всегда следовала за тенденциями в наиболее развитых европейских городах. А сегодняшняя тенденция такова: рост уверенности инвесторов и сохраняющийся дефицит первоклассных объектов на продажу. Поэтому и в нынешних условиях в процессе переговоров цены уже практически не изменяются, говорит Асадов. "Спрос постепенно восстанавливается, и у нас нет нужды значительно сбавлять цену, - вторит ему Шмурин. - Хотя некоторые уступки старым арендаторам делаются, поскольку мы не заинтересованы в банкротстве своих клиентов. Выгоднее помочь им выстоять в непростые времена".

Таким образом, сегодня сегмент торговых площадей уже не может жаловаться на спрос, а предложение грамотно спланированных и построенных ранее торгово-развлекательных комплексов остается ограниченным. Тем более что с началом кризиса открытие большинства новых торговых центров было отложено на неопределенный срок, и работы на подобных объектах возобновятся нескоро.

По материалам журнала Профиль

19.10.2009